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Indicateur immobilier : que détermine le coefficient d’occupation des sols (COS) ?

Le Coefficient d’occupation des sols ou COS est un indicateur que la DDE ou votre mairie fournit, dans le cadre d’un projet de construction d’habitation. Il varie d’une commune à l’autre, selon le Plan Local d’Urbanisme. Vous le retrouverez dans l’article 14 du Plan d’occupation des sols (POS) ou du Plan local d’urbanisme (PLU) de votre agglomération.

Qu’est-ce que le Coefficient d’occupation des sols ?

Durant la préparation des plans d’une nouvelle construction, l’on a recourt à un indicateur : le Coefficient d’occupation des sols ou COS. Depuis 2014, ce coefficient n’a plus d’effet judiciaire. Selon qu’un projet immobilier est sis à la campagne, dans certains quartiers historiques ou en ville, le COS sera différent.

Il est applicable à tous les bâtiments neufs comme aux agrandissements d’une maison existante. En fonction de la localité du projet, le nombre de m² au sol va déterminer celui de plancher constructible ainsi que sa hauteur, son volume et quelquefois le style de sa charpente.

Ce Coefficient d’occupation des sols est fourni par la Direction Départementale de l’Équipement (DDE) ou la mairie, en fonction du POS (Plan d’Occupation du Sol) ou du PLU (Plan Local d’Urbanisme).

L’utilité du COS

Le Coefficient d’occupation des sols fixe la densité de construction optimale qu’un propriétaire ne doit pas surpasser sur un terrain déterminé. En tenant compte du Plan Local d’Urbanisme, il peut changer d’une commune à une autre.

Généralement, toutes les communes en France métropolitaine fixent une limite de COS 0 5 (0,5 ou 50 %), avant l’abolition de l’effet judiciaire de cet indicateur. En d’autres termes, quelle que soit la localisation ou l’adresse d’un terrain constructible en hexagone, les propriétaires ne pouvait pas, selon la loi, bâtir un bien dont la superficie au sol vivable était supérieure à la moitié de celle du terrain.

Un indicateur complexe

Si le coefficient 0 5 semble utile en vue de préserver l’urbanisme et le paysage d’une agglomération, cet indicateur est punissant pour de nombreux propriétaires de terrains constructibles. En effet, son application limite la superficie sur laquelle ils peuvent bâtir et diminuent de fait sur les éventuels rendements d’un investissement immobilier ou foncier.

Par exemple, si dans un quartier, le coefficient est de 20 % ou 0,2 et qu’un propriétaire possède une surface de 1000 m², la surface habitable de l’habitation pouvant être construite sur cet endroit est limitée à 200 m². De plus, la constructibilité tient compte de la superficie minimale constructible dans le quartier, tel que le prévoit le plan local d’urbanisme. Dans le même exemple, le terrain n’a plus de valeur si la surface minimale bâtissable est de 1 200 m².

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